Четверг, 22 апреля, 2021

Рынок земли и его подводные камни

Must Read

Верховная Рада Украины в первом чтении приняла законопроект №2178-10 «Про внесение изменений в некоторые законодательные акты Украины про оборот земель сельскохозяйственного назначения».

Соответствующий законопроект должен снять мораторий на продажу земель ее владельцами. Также, в перспективе, ожидается, что благодаря открытию земельного рынка, цена на землю возрастет до экономически обоснованного уровня. Теоретически, рыночные цены должны сбалансировать спрос и предложение. Также на цены влияют и другие макро/микроекономические факторы — урожайность, стоимость продукции, политические факторы и тд.

Стоит отметить, что в разных формах рынок земли с некоторыми ограничениями присутствует во многих странах мира. Зависимо от стран и других факторов, рынок может варьироваться от 1 до 3% общего объёма частной земли.

Почти две трети  всей территории страны — 43 млн га, являются сельскохозяйственными, из которых около 28 млн принадлежат частным лицам. Поскольку в Украине с 2001-го года действует мораторий на продажу земли, то владельцы паев ограничены не только в возможности продать свою собственность, если землевладелец не хочет нею заниматься, но и возможностях для ведения бизнеса. Например, поскольку законом запрещено покупать и продавать землю, то банки также не берут ее в залог, а, значит, и получить кредит «под землю» нельзя.  Также нельзя вносить эти земли в уставные капиталы предприятий.  Поэтому, например, если вы хотите начать бизнес с соседом — с него в компанию деньги, с вас — земля, то зарегистрировать таким образом предприятие не удастся.

По предварительным оценкам USAID “Агроінвест” в 2015 году в продаже земли были заинтересованы 8% землевладельцев, еще 3% готовы рассматривать такой вариант в перспективе. Из этого следует, что процент земель, которые станут частью земельного рынка несколько выше, чем в ряде анализируемых стран, но это объясняется продолжительностью действия моратория в Украине. Теоретические объёмы на практике будут в несколько раз меньшими, поскольку прогнозируемое предложения превышает объёмы прогнозируемого спроса.

Противники отмены моратория опасаются двух факторов: 1) продажи больших территорий иностранным инвесторам 2) из-за продолжительного срока моратория на рынке может образоваться дисбаланс предложений и спроса, что может обвалить рынок.

Земельный кодекс ограничивает ряд лиц, кто может купить земли сельськохозяйственного назначения: это только украинцы и украинские компании.  Так иностранцам все равно пришлось бы регистрировать компанию в Украине.

Технически, обоих исходов можно избежать, если в законопроект внести соответствующие ограничения. Например, дабы избежать резкого падения цен из-за спекуляции, закон должен содержать:

—временные ограничения максимальных объёмов покупки земель юридическими лицами (производителями товаров)

—производители продукции должны использовать землю как заставу, если будут нуждаться в кредитовании, а соответственно банки должны иметь право конфисковать землю в случае неуплат.

—позволить банкам увеличить коэффициент дисконтирования стоимости залога, цены на аренду и продажу земли должны быть внесены в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество и быть доступными для банков, экспертов по оценке и регулятора, и таким образом обеспечить более реалистичную оценку земельных участков, которые используются в качестве залога.

Низкий уровень доступности кредитования в банках снижает рыночный спрос, тк юридические лица зачастую не могут себе позволить такие финансовые вложения. В тоже время, более доступное кредитование и менее жесткие ограничения могут увеличить спрос и уравнять его с предложением.

Для того, чтобы удовлетворить избыточное предложение сельскохозяйственных земель в размере 1,05-1,75 млн га с помощью производительного спроса от сельхозпроизводителей (от 2,0 до 2700000 га предложения, отняв 0950000 га производственного спроса со стороны частных  человек), — государственным органам, ответственным за формирование политики в сфере земельных отношений, придется либо обеспечить ликвидность рынка сельскохозяйственных земель или ослабить ограничения объемов собственности на землю, или же реализовать оба подхода.

Например, если правительство ограничит объем земли в собственности юридических лиц площадью 200 га, то ожидаемая предложение земли будет соответствовать спросу среди фермерских хозяйств только в условиях рынка с очень высоким уровнем ликвидности, где первый (собственный) взнос предусматривает уплату только 20% приобретаемой земли, (ожидается, что такой спрос будет на уровне 1400000 га).

Соответственно, увеличение гранично допустимого объёма стимулируют рынок к повышению цен на землю.

Также, не стоит забывать про фактор так называемых «перекупщиков» — лиц, не заинтересованных в долгосрочном использовании земли. Хотя такой спрос может сыграть положительную роль как фактор повышения ликвидности земельных ресурсов и сглаживания краткосрочных колебаний спроса на землю со стороны сельхоз производителей, создаются дополнительные риски, которые могут препятствовать инвестициям в сельскохозяйственное производство и деформировать распределение доходов, полученных от роста цен на землю.

Подготовлено по материалам VoxUkraine.

Лента

Послание — 2021. Что сказал и чего не сказал Путин об Украине

В среду, 21 апреля, президент России обратился с традиционным посланием к Федеральному Собранию. Если вкратце: отсутствие плохих новостей в...

Актуально